Civil

 

A demanda por vagas de garagem em condomínio edilício na cidade de São Paulo

Ivan Luciano Matos
 
 

Resumo: Este trabalho científico tem por objetivo apresentar aspectos da demanda crescente por vagas de garagem em condomínios edilícios, uma vez que foi possível observar a preferência e também a oferta do mercado imobiliário na cidade de São Paulo, o lançamento de novos empreendimentos na sua maioria apartamentos residenciais, somado ao fato que muitas famílias já possuem mais de dois veículos.  Inicialmente será apresentado de forma sucinta o conceito de condomínio geral e em seguida o condomínio edilício, pois, entendemos que somente desta forma estruturada será possível tratar da temática e da problemática das vagas de garagem no condomínio edilício, destacando entre elas a classificação dos tipos de vagas de garagem, o registro do abrigo para veículos no competente cartório de registro de imóveis e as possibilidades de utilização das vagas de garagem de acordo com o dispositivo legal e ainda observando as regras próprias das convenções de cada condomínio.  A presente pesquisa abordará como a legislação municipal pode influenciar na questão da reorganização dos espaços destinados ao parqueameto e manobras de veículos no interior de um estacionamento, além das dimensões para as vagas para cada tipo de carro. Será ainda a abordada a questão da responsabilidade civil referente a locação das vagas de garagem, quando ficar demonstrado que o locatário causou dano ao patrimônio de pessoa ou do condomínio no interior do estacionamento. [1] [2]

Palavras-chaves: vagas de garagem, condomínio edilício, responsabilidade civil.

Abstract: This scientific work aims to present aspects of the increasing demand for parking spaces in condominiums since it was possible to observe the preference and also the offer of the real estate market in the city of São Paulo, the launch of new developments mostly residential apartments and added to the fact that many families already have more than two vehicles. Initially the concept of general condominium will be presented succinctly and then the condominium building, because we understand that only in this structured way will it be possible to deal with the issue and the problem of parking spaces in the condominium building, among them the classification of types of parking spaces, registration of the vehicle shelter in the competent registry of real estate and the possibilities of using the parking spaces according to the legal provisions and still observing the rules of the conventions of each condominium. The present research will focus on how municipal legislation can influence the reorganization of parking spaces and maneuvers of vehicles inside a parking lot, in addition to the dimensions for the spaces for each type of car. It will also be addressed the issue of civil liability for the rental of parking spaces, when it is demonstrated that the renter caused damage to the personal property or condominium within the parking lot.

Key- words: parking spaces, condominium building and Civil Liability.

Sumário: Introdução, 1) Condomínio Geral, 2) Condomínio Edilício, 3) Vagas de Garagem, 4) Responsabilidade Civil, Considerações Finais e Referência Bibliográfica.   

Summary: Introduction, 1) General Condominium, 2) building Condominium, 3) Garage Parking, 4) Civil Liability, Final Considerations and Bibliographic Reference.

1. INTRODUÇÃO

Veículos, não são mais vistos como um luxo como no passado e cada vez mais passa a ser observados como elementos indispensáveis para a locomoção em grandes metrópoles, como é o caso da cidade de São Paulo, logo o estacionamento passou a ser uma preocupação a mais quando se precisa locomove principalmente para o centro da cidade onde cada metro é disputado em uma verdadeira guerra.

Por outro lado, as incorporadoras e construtoras oferecem cada vez mais lançamentos imobiliários, geralmente torre de apartamentos residenciais, o que acabou sendo incorporado pelo gosto e bolso da maioria dos consumidores dependendo do período de oferta de financiamento imobiliário, logo os hábitos das pessoas também começam a mudar devido a imposições do mercado imobiliário.

Edifícios residenciais projetados e construídos na década de 60, não comportava a ideia de que em uma unidade autônoma, um apartamento, uma família ser proprietária de dois carros, consequentemente o problema reflete hoje em condomínios edilícios uma oferta de vagas de garagem incompatível com a quantidade de apartamento e mais recentemente, com a necessidade dos condôminos ou possuidores.

O cenário atual da cidade de São Paulo apresenta novos desafios, veículos de proporção maiores, a explosão demográfica, sem contar os milhões de pessoas que todos os dias se dirigem para as regiões centrais da cidade para trabalhar e ainda a legislação municipal que determina o que pode ser feito e o que não pode ser feito quanto à criação e reorganização do espaço para o estacionamento de veículos em condomínios edilícios.

2. CONDOMÍNIO GERAL

Inicialmente cabe destacar que a nossa Carta Magna garante o direito à propriedade e que esta mesma propriedade atenderá a função social, logo nosso texto constitucional de certa maneira promove a ideia da aquisição da propriedade e simultaneamente determina que a propriedade não deve ser algo inerte que não promove o desenvolvimento da economia. Assim em nosso estudo nada impede que uma residente em território nacional, seja ele brasileiro ou estrangeiro, tenha, por exemplo, apartamentos residenciais, sendo certo que estes imóveis deverão atender a sua função social, pois existem pessoas que não tem onde morar ou ainda tem outras necessidades para residir em outras localidades que facilitem, por exemplo, a sua locomoção que certamente poderão influenciar no trânsito e na economia local  (CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL , 1988).

Para Carlos Roberto Gonçalves, o direito de propriedade passou por diversas mudanças no transcorrer da história:

“No direito romano, a propriedade tinha caráter individualista. Na idade Média, passou por uma fase peculiar, com dualidade de sujeitos (o dono e o que explorava economicamente o imóvel, pagando ao primeiro pelo seu uso). Havia todo um sistema hereditário para garantir que o domínio permanecesse numa dada família de tal forma que esta não perdesse seu poder no contexto do sistema politico. Após a Revolução Francesa, a propriedade assumiu feição marcadamente individualista. No século passado, no entanto, foi acentuado o seu caráter social, contribuindo para essa situação as encíclicas Rerum Novarum, do Papa Leão XIII, e Quadragésimo Ano, de Pio XI. O sopro da socialização acabou, com efeito, impregnando o século XX, influenciando a concepção da propriedade e o direito das coisas” (GONÇALVES, 2010).

Foram encontrados fragmentos de documentos romanos e da idade média, que já disciplinavam uma forma de divisão jurídica e econômica da terra, buscando a racionalização da produção agrícola. Já com o advento da indústria e a consequente explosão demográfica nas cidades, surgiu a necessidade de um melhor aproveitamento dos espaços urbanos que começam a surgir próximos das fábricas (FERNANDES, SOBRINHO e LIMA, 2017).

A palavra condomínio tem origem do latim “condominium”, o condomínio em geral, também é conhecido como condomínio geral ou comum, que atualmente se encontra disciplinado à partir do Art. 1314 “caput” e seguintes do Código Civil pátrio vigente, podendo ser conceituado:

“Cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou grava-lá” (CÓDIGO CIVIL, 2002).

Inicialmente, vale destacar que os proprietários de uma coisa comum, são chamados de condôminos, sendo certo de que a cada um dos condôminos é atribuída uma fração ou quota ideal da parte que lhe cabe no objeto comum. Partindo dessas premissas o condomínio pode ser conceituado como sendo uma forma de sinônimo de indivisão ou comunhão, ou seja, uma determinada coisa nos quais sujeitos ativos que possuem direitos concorrentes e simultâneos, logo, todos os condomínios tem direitos qualitativos em relação a integralidade daquele bem comum, sendo que a única restrição reside na parcela quantitativa em relação aos outros condôminos (RIBEIRO, 2010).  

3. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Nas palavras de Scavone, “o Condomínio Edilício é definido como um conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas (apartamentos, escritórios, lojas, casas, garagens etc)” (SCAVONE, 2013).

Vale ressaltar que no Brasil a primeira norma que passou a regulamentar o condomínio edilício foi o Decreto –Lei nº 5481/28, sendo complementado pela Lei nº 4591/64, naquilo que não for conflitante com o Código Civil de 2002, conforme estabelecido no dispositivo legal:

“Art. 1331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1°. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

 § 2°. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos” (CÓDIGO CIVIL, 2002).

Visando a administração da utilização do condomínio edilício se faz necessário tomar algumas medidas.

3.1. A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDÍLICIO

Tudo começa quando a declaração de vontade por ato inter vivos ou testamento, que deve ser necessariamente registrada no cartório de registro de imóveis, sendo certo a obrigatoriedade de constar determinadas informações: a individualização das unidades, o estabelecimento das quantidades e medidas de cada uma das cotas ou frações ideais que pertencem a cada um dos condôminos e a sua respectiva destinação.

Cabe ainda destacar a institução tem regras próprias, sendo assim deve seguira as regras específicas que constam no Art. 1332 do Código Civil, que determina:

“Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo consta daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns: II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns: III – o fim a que unidades se destinam” (CÓDIGO CIVIL, 2002).

Desta forma resta evidente que a legalidade quanto à existência de um condomínio edilício depende do respectivo registro no competente Cartório de Registro de Imóveis do ato de vontade dos condôminos, observando as regras determinadas no Art. 1332 do Código Civil, além daquelas estipuladas na lei especial.

3.2. A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO EDÍLICIO

A convenção do condomínio edilício tem uma característica mais restrita e individual, uma vez que se trata de um documento escrito, podendo ser uma escritura pública ou instrumento particular, sendo que necessariamente que seja subscrito no mínimo por dois terços dos titulares das frações ideais, onde se encontram determinados quais são os direitos e deveres de cada um dos condôminos.

Logo, podemos concluir que a convenção do condomínio determina como se dará a utilização do imóvel, não há que se confundir com o contrato, uma vez que este por sua vez está restrito aos seus signatários, a convenção do condomínio é muito mais abrangente, uma vez que sujeita a todos (titulares de direito sobre as unidades ou ainda todos aqueles que possuem posse ou detenção, mesmo que esta seja futura), desta forma convenção tem uma característica estatuária ou institucional (FERNANDES, SOBRINHO e LIMA, 2017)

Uma vez que se trata de regramento interno destinado a uma comunidade específica, sendo certo que todos que ocupem o imóvel, independente de serem condôminos ou não devem observar as normas constantes na convenção do condomínio, sendo certo que o comportamento de todos que utilizam o condomínio devem observadas as normas estabelecidas na convenção.

O Art. 1334 do Código Civil determina quais são as cláusulas obrigatórias que devem constar na convenção:

“Além das clausulas referidas no” art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração; III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV- as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno.

§1º - A convenção poderá ser feita por escritura pública ou instrumento particular

§2º - São equiparados aos proprietários, para fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas” (CÓDIGO CIVIL, 2002).

Vale ainda destacar que apesar de todos os poderes normativos observados na convenção coletiva, ela não está acima da lei, ou seja, normas regulamentadoras da convenção coletiva jamais poderão está em desacordo como o estabelecido no texto de lei, sendo certo ainda que suas normas se destinam a utilização a áreas comuns: jardins, piscina, sala de jogos, salão de festas etc.

3.3. REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO EDÍLICIO

O regulamento interno do condomínio é um ato deliberativo de caráter coletivo, logo é um ato normativo para todos os seus signatários, assim como para todos aqueles que ocupam ou utilizam o imóvel, podendo ser entendido como um complemento da convenção coletiva, uma vez que traz regras ainda mais específicas sobre a utilização das áreas comuns, geralmente estas normas são afixadas em locais de maior circulação (portarias e elevadores), se destinam a disciplinar a vida cotidiana do condomínio” (FERNANDES, SOBRINHO e LIMA, 2017).

4. VAGAS DE GARAGEM 

Também são conhecidas como o local destinado para estacionamento ou abrigo de veículos, sendo que exceto no caso dos edifícios-garagem, as vagas de garagem podem ser especificadas como: unidade autônoma, obrigatoriamente marcada e com fração ideal especificada; pode ainda ser caracterizada como sendo uma parte acessória de uma unidade; podendo ser ou não marcada e ainda pode ser caracterizada apenas como propriedade do Condomínio (JUNQUEIRA, 2009).

Na hipótese da vaga de garagem se tratar de unidade autônoma, sendo certo que neste caso para ser reconhecida como tal não basta apenas uma fração ideal, sendo necessário o competente registro próprio no Cartório de Registro de Imóveis, sendo certo que a alienada ou gravada livremente, exceto quando os destinatários forem pessoas estranhas ao condomínio, nestes casos somente será possível à venda ou locação com expressa autorização na convenção do condomínio, conforme determina o Art. 1331§1º do Código Civil (redação dada pela Lei nº 12.607/12).

Cabe ressaltar que a lei determina que o direito dos condôminos às partes comuns é indivisível da unidade exclusiva da mesma forma que as respectivas partes acessórias, no entanto há uma exceção condôminos podem alienar entre si a parte acessória, sendo que para terceiros essa possibilidade somente é possível quando constar autorização em ato constitutivo do condomínio ou não for apresentada nenhuma oposição em respectiva assembleia, conforme estabelecido no Art. 1339, §2º do Código Civil.

 Um problema frequente em Condomínios é o desvio de finalidade das vagas de garagem. Salvo disposição em contrário na Convenção do próprio Condomínio, somente veículos podem ser colocados na garagem, o depósito de quaisquer outros bens são vedados. Constata-se que a frequência de tal problema se deve a um pensamento equivocado de que, sendo a vaga uma propriedade exclusiva, o proprietário pode utilizá-la como bem entender. Mas, embora existam entendimentos em contrário, o direito de propriedade dos condôminos encontra seus limites quando a destinação das partes comuns ou exclusivas é desvirtuada  (JUNQUEIRA, 2009).

Evidente que este tipo de pensamento equivocado por parte dos condomínios acaba por gerar conflitos desnecessários, uma vez quando se decide residir em uma comunidade, às regras existem não com objetivo de tolher direitos de quem quer que seja, mas é um esforço no sentido de a convivência naquela coletividade possa transcorrer da forma mais harmoniosa e ordeira possível.

Vale ressaltar que um dos requisitos para utilização de um imóvel em condomínio é observar quanto a sua destinação, mesmo que a questão verse sobre a parte acessória de uma unidade exclusiva, todavia a localização, no caso específico, das vagas de garagem, independente da sua modalidade: (unidade autônoma, parte acessória de uma unidade; ou propriedade do Condomínio), geralmente estão contidas na parte comum do condomínio, logo sujeitas às normas da convenção e regulam amento do condomínio edilício.

O aumento do número de vagas em condomínios edilícios, provavelmente é uma das primeiras alternativas para solução da crescente demanda por vagas de garagem, no entanto a solução não é tão simples, uma vez que a lei nº 11.228/92 do município de São Paulo determina que seja reservado 5% das vagas para veículos grandes, estacionamentos com mais de 100 vagas devem reserva 1% das vagas para veículos de pessoas com deficiência e ainda 10% das vagas para motocicletas, logo há limites legislativos que impedem adota um aumento das vagas de garagem na cidade de São Paulo.

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de tecnologia e qualidade do Sindicato da Habitação de São Paulo (SECOVI-SP), apartamentos com três dormitórios, salvo raríssimas exceções, decorrentes de uma área menor ou mesmo de localização, atualmente já necessitam de duas vagas de garagem para serem comercializados, uma vez que um número crescente de famílias têm no mínimo dois carros (FIGUEIREDO, 2012).

Na visão de Carlos Borges as construtoras acabam optando por vagas determinadas, no entanto nem sempre se tem o número exato de apartamentos, logo as vagas de garagem são direcionadas para as unidades dos pavimentos mais altos e consequentemente mais caros, geralmente o comprador de um apartamento no andar mais baixo quer pagar menos e eventualmente pode aceitar apenas uma vaga de garagem (FIGUEIREDO, 2012).

Resta evidente que muitas famílias em decorrência do combalido sistema de transporte da cidade de São Paulo, buscam muito mais do que simplesmente conforto, o deslocamento para a realização dos mais diversos afazeres (pessoais e profissionais), logo a mobilidade na cidade vem se mostrando como uma necessidade e o veículo e consequentemente o espaço para estacionamento se mostra um desafio não somente de um condomínio edilício específico, mas antes de política pública.

Para arquiteta Fadva Ghobar que desde 1981 atua com planejamento de garagens em edificações residenciais e comerciais, ampliar o número de vagas, ou mesmo reorganizá-las, já passaram a fazer parte da agenda de prioridades dos condomínios, assim como também das incorporadoras que estão atentas na organização prévia das garagens quando da apresentação de novos empreendimentos (FIGUEIREDO, 2012).

Logo, o simples aumento de vagas de garagem em condomínios edilícios, não nos parece a solução mais indicada uma vez que existem limitações por força de lei que impede a criação indiscriminada de vagas de estacionamento, assim se faz necessário uma nova abordagem a fim de enfrentar este problema que se não afeta todos os condomínios edilícios da cidade de São Paulo, certamente atinge o cotidiano condominial de um número significativo de condomínios.

No caso de um condômino decidir alugar a sua vaga de garagem para veículos, existe uma recomendação legal que se deve dar preferência, em igualdade de condições, incialmente aos possuidores, uma vez que na hipótese de ser um condomínio residencial, o possuidor, na sequência preferencial o condômino isto porque provavelmente, na hipótese de um condomínio residencial é uma pessoa conhecida de outros moradores e funcionários do condomínio e por último a pessoa que é estranha ao condomínio.

A lei não proíbe de forma taxativa que em hipótese alguma o estranho ao condomínio poderá alugar uma vaga de garagem, o que o texto legal nos traz é uma indicação que deve respeitar uma ordem de preferência e nada mais, pois caso existisse tal proibição, as normas do condomínio estaria sobreposta ao que determina o Código Civil que é uma lei federal.

A propósito do Art. 1.338 do Código Civil, não deixa dúvidas quanto à questão da preferência, senão vejamos:

“Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer um dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.” (CÓDIGO CIVIL, 2002).

Cabe ainda ressaltar que nenhuma restrição foi apresentada pelo dispositivo legal quanto à classificação das vagas de garagem, ou seja, seja uma vaga como parte acessória da unidade podendo ou não ser demarcada e a vaga individualizada com matrícula própria, assim entendemos que existe a possibilidade de locação da referida área para estacionamento respeitando as regras de preferência determinadas no Art. 1.338 do CC.

O Código Civil de 2002, ao permitir a alienação das garagens que constituem unidade autônoma, para pessoas estranhas ao Condomínio, segue na esteira da jurisprudência dominante que tratava da questão com base na lei 4.591/1964. Lei de regência anterior do Condomínio Edilício que permitia a livre alienação ou locação da garagem tanto a condômino, quanto a estranhos, sendo certo que a restrição no parágrafo 2º do art. 2º daquela lei condominial se referia tão somente às vagas de garagem constituídas por áreas comuns, acessórias das unidades residenciais, exceto na condição de embora autônoma, com matrícula própria a vaga de garagem seja também acessória da unidade e que conste da Convenção que não possa ser alugada ou vendida, separadamente, a venda ou locação deverão ser autorizadas pela assembleia dos condôminos. Caso contrário, o art. 1339 parágrafo 2º não se aplicará a essas vaga”. (ANGÉLICO, 2012).

Este também é o nosso entendimento, uma vez que o texto legal no “caput” do Art.1.339 do Código Civil, incialmente trata da característica da impossibilidade de separação dos direitos dos condôminos às partes comuns do condomínio em relação à unidade exclusiva, hipoteticamente em nosso estudo um condomínio de apartamentos, tendo por base o mesmo tirocínio encerrado no festejado brocado jurídico: “Que o acessório segue o principal”, o mesmo tratamento recai sobre as frações ideais que correspondem em nosso caso a um apartamento em relação as suas respectivas partes acessório, no caso em estudo vagas de garagem.

E para que não restem quaisquer dúvidas o legislador no §2º do mesmo dispositivo legal (Art. 1.339), autoriza o condômino alienar, em nosso estudo, alugar partes comuns não separáveis de sua unidade exclusiva (vagas de garagem) a outro condômino e ainda estabelece à possibilidade de locação a terceiro (respeitando a preferência do Art. 1.338 CC), desde que conste a autorização no ato constitutivo do condomínio e ainda a assembleia não se opuser ao que foi estabelecido (CÓDIGO CIVIL, 2002).

Em que pese entendimento que a Lei nº 12.607/12, que trouxe nova redação mais especificamente ao §1º, em regra não traz nenhuma novidade uma vez que permanece a mesma autorização, respeitando o princípio da propriedade tutelado na CF/88, que permite livremente tanto a alienação quanto a gravação por seus proprietários no que diz respeito à parte a unidade de propriedade exclusiva, sendo que a locação das vagas de garagem a pessoas estranhas está condicionada a autorização expressa na convenção do condomínio, sendo certo que a parte final dada pela redação da Lei nº 12.607/12 é muito similar ao disposto Art. 1.339, §2º  (CÓDIGO CIVIL, 2002).

5. RESPONSABILIDADE CIVIL

Um condômino, hipoteticamente, de maneira imprudente no momento que manobrava o seu carro no estacionamento do condomínio, acabou colidindo e danificando um o veículo que estava em outra vaga de garagem, resta evidente que o proprietário do carro atingido sofreu dano material que obrigatoriamente deve ser reparado por aquele que causou o dano.  Não é uma situação tão rara em condomínios, em um momento de descuido ou mesmo imperícia podem acontecer situações que podem gerar algum tipo de dano.

Uma pessoa que por vontade própria pratica uma determinada ação permanece inerte quando deveria fazer algo, deixar de tomar as precauções que eram esperadas diante de uma determinada situação ou ainda age mais de forma descuidada diferente daquilo que era natural, da mesma quando deliberadamente exerce o direito de forma exagerada e extrapolando assim os seus limites (econômico, social, boa fé ou ainda ou ainda pelos bons costumes) causar dano a outra pessoa, fica obrigado a reparação (CÓDIGO CIVIL, 2002).

A Responsabilidade Civil, ou seja, a obrigatoriedade do locatário ou do proprietário da vaga de garagem, objeto da locação, de reparar os danos causados ao patrimônio de outras pessoas ou até mesmo do condomínio devem ser elucidados conforme o que for estipulado pela convenção do condomínio, sendo que como já foi mencionado anteriormente tem força vinculante entre as partes signatárias, respeitando as regras do quórum.

Na eventualidade da convenção coletiva for omissa quanto à responsabilidade civil, no caso específico do locatário pessoa estranho ao condomínio, o que não traz nenhum embaraço, uma vez que em tese, a locação da vaga da garagem somente foi possível com autorização expressa da convenção e não houve objeção por parte da assembleia, o caminho é busca a solução pela via judicial por meio de ação própria.

A locação das vagas de garagem, quando desembaraçadas devido a sua classificação ou ainda autorizadas expressamente pela convenção coletiva do condomínio, é uma realidade no cotidiano condominial, na eventualidade de um veículo causar dano a outro carro que também se encontra no estacionamento ou ainda a causar avarias na estrutura ou qualquer outro bem do condomínio, é importante analisar quais pessoas poderão ser responsabilizadas pela reparação.

A questão passa a ser observada pelo mesmo prisma utilizado anteriormente para tratar da celeuma da possibilidade da locação de vagas de garagem a estranhos ao condomínio, novamente nos deparamos com a necessidade imperiosa da análise do que determina a convenção assim como o regimento interno do condomínio, uma vez que a princípio a primeira possibilidade de invalidar ou não atender o disposto nestes documentos, é no caso de estarem em frontal desacordo com o estabelecido em lei.

Com a finalidade de ilustrar o estudo, vamos destacar uma recente decisão do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“Processo nº 1017288-46.2014.8.26.0068 PROCESSO CIVIL – CONDOMÍNIO – VAGA DE GARAGEM – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PEDIDO INDENIZATÓRIO – Unidade condominial adquirida pelo autor com direito a duas vagas de garagem, conforme certidão de matrícula individualizada do imóvelConvenção de condomínio, no entanto, que prevê o direito a apenas uma vaga de garagem – Condomínio réu que alega que a convenção condominial foi instituída com base nos próprios registros imobiliários lavrados pelas empresas incorporadora e construtora, não havendo, portanto, erro material a ser sanado, devendo a convenção ser obedecida, dada a sua força vinculante – Aduz, ainda, a impossibilidade de cumprimento da obrigação pretendida, considerando a inexistência de vagas a serem disponibilizadas ao autor sem prejuízo dos demais condôminos – Necessidade de produção de provas para melhor elucidação das questões controvertidas – Cerceamento de defesa configurado em razão do julgamento antecipado da lide – Nulidade decretada, de ofício, com a consequente anulação da r. sentença – Precedentes desta Corte – Recurso prejudicado” (grifo nosso).

Inicialmente cabe destacar que a decisão monocrática entendeu que o direito de pleno exercício de propriedade estava sendo limitado pelo condomínio, com base na certidão de matrícula de imóvel juntada aos autos do processo, que demonstrava o direito de duas vagas de garagem, argumentou que a Convenção do condomínio não poderia, exceto pela unanimidade dos proprietários ou compromissários compradores alterar a fração ideal do imóvel do autor, por fim entendeu que o desrespeito a propriedade do autor é flagrante, e que deveria ser remediado pela via judicial.

Por outro lado, o condomínio, alegou em sede de apelação cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, tendo ainda alegado que a convenção disponibilizava somente uma vaga de garagem, sendo certo que devido a sua força vinculante deveria ser obedecida e como última razão apresenta a impossibilidade de disponibilização de outra vaga para o autor sem o prejuízo dos demais condôminos.  

Cabe destacar conforme consta da ementa do venerando acórdão que diferente da respeitável sentença de 1ºgrau, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, entendeu a necessidade pela produção de outras provas para melhor elucidação das questões controvertidas, sendo assim reconheceu o cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, tendo por fim decretado a nulidade por ofício, com a consequente anulação da respeitável sentença.

Este exemplo apresenta de maneira clara que o tema de vagas de garagem em condomínios edilícios não é uma questão tão simples como parece a primeira vista, uma vez que neste caso mesmo com a matrícula do imóvel indicando a utilização de duas vagas de garagem, não foi o suficiente para a manutenção da decisão uma vez que a convenção do condomínio determinava de forma diferente.

Outro julgado que demonstra de maneira exemplar a força vinculante da convenção do condomínio edilício no tocante a utilização das vagas de garagem:

“Processo nº 0007415-84.2014.8.26.0441 OBRIGAÇÃO DE FAZER – Proprietária de unidade condominial que pretende o reconhecimento de seu direito de alugar uma vaga de garagem, correspondente à sua unidade, a locatários de temporada – Improcedência – Direito de propriedade da autora que engloba tão somente sua unidade autônoma, inexistindo direito de propriedade sobre qualquer vaga de garagem – Edifício que, a princípio, sequer dispunha de vagas de estacionamento – Terreno que foi arrematado pela ré em ação de execução movida contra a construtora e se tornou local de parada de automóveis – Número de vagas disponível em indigitado terreno que, contudo, é inferior à quantidade de unidades autônomas, pelo que ficou decidido, em assembleia, que o uso das vagas seria restrito a proprietários e parentes, observada a ordem de chegada – Ausência de amparo legal, convencional ou assemblear à pretensão da requerente – Assembleia que prevê possibilidade de disposição de vaga predeterminada, definida por sorteio ou constante do título de propriedade, o que não é a hipótese dos autos - Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO” (grifo nosso).

Este caso é emblemático uma vez que o Egrégio Tribunal de justiça manteve por meio do venerando acórdão, a respeitável decisão de 1º grau, a proprietário pleiteava o direito de locação de uma vaga de garagem para locatários de temporada, ocorre que o condomínio não dispunha de número de vagas de garagem equivalente ao número de unidades de uso exclusivos, sendo que ficou determinado em assembleia que as vagas de garagem estavam disponíveis somente para a utilização dos proprietários e ainda respeitando a ordem de chegada, ou seja, não havia nem mesmo correspondência entre vagas e unidades.

Outro aspecto que merece destaque, é questão já pacificada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça pela Súmula nº 449 que determina que a “vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constituem de família para efeito de penhora”, neste caso seria mais interessante que a vaga de garagem constasse na matrícula como acessória ou vinculada a uma unidade exclusiva, a fim de proteger o bem de família como um todo no caso do apartamento.

6. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O objetivo deste trabalho científico foi compreender os motivos da crescente demanda por vagas de garagem, sendo certo que durante a realização das pesquisas e leitura foi possível constatar que não é possível atribuir a causa deste fenômeno a somente um evento isolado, uma vez que os hábitos culturais assim como as necessidades de convivência e mobilidade urbana influenciam de forma substancial no cenário que foi objeto deste estudo.

Desta forma é sensato e verdadeiro afirmar que não é possível chegar a nenhum ponto conclusivo ou mesmo apresentar uma resposta definitiva para a questão a que se dedicou esta pesquisa, sendo certo de que o material, assim como algumas das ideias centrais apresentadas neste artigo científico, servirá como combustível para a reflexão futura sobre o tema e possíveis alternativas para tratar do tema no futuro de forma mais adequada.

Chegando o término do trabalho somos impelidos a concluir que a resposta ou alternativas que tão ativamente foram buscadas durante a elaboração deste trabalho não estão encerradas em um aspecto isolado, a solução poderá ser encontrada quando cada uma das partes envolvidas, poderes públicos locais principalmente, condomínios e condôminos juntos buscarem equacionar a procura e a oferta por vagas de garagem em condomínios edilícios.

 

Referências
ANGÉLICO, A. I. CÓDIGO CIVIL 2002: CONDOMÍNIO E GARAGEM - ATUALIDADES. http: //www.migalhas.com.br, 3 abril 2012. Disponivel em: <http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI152942,51045-Codigo+civil+2002+Condominio+e+garagem+Atualidades>. Acesso em: 18 setembro 2016.
CÓDIGO CIVIL. http: //www.planalto.gov.br, 10 janeiro 2002. Disponivel em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 21 outubro 2017.
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SCAVONE, L. A. J. DIREITO IMOBILIÁRIO. 6ª. ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2013.
 
Notas
[1] Artigo orientado pelo Coordenador e Professor do Curso de Pós-Graduação da Faculdade Legale Durval Salge Júnior.
[2] Artigo orientado pelo Professor Joseval Martins Viana do Núcleo de Pesquisa e Escrita Científica da Faculdade Legale.
 

Informações Sobre o Autor

Ivan Luciano Matos

Advogado com MBA em Direito Imobiliário pela Faculdade Legale

 
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Informações Bibliográficas

 

MATOS, Ivan Luciano. A demanda por vagas de garagem em condomínio edilício na cidade de São Paulo. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XXI, n. 170, mar 2018. Disponível em: <http://ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=20297&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2019.


 

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MATOS, Ivan Luciano. A demanda por vagas de garagem em condomínio edilício na cidade de São Paulo. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XXI, n. 170, mar 2018. Disponível em: <http://ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=20297&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2019.