Civil

 

Cobrança de dívida de taxa condominial: advogado, escritório de advocacia ou administradora de condomínios?

Henrique Queiroz
 
 

Resumo: A ideia em desenvolver o tema sobre as Administradoras de condomínio que disputam as cobranças de dívidas de taxas condominiais (extrajudiciais e judiciais) com advogados e escritórios de advocacia. Resultou da observação do trabalho no dia-a-dia, na área do Direito Condominial, que ainda sofre discussões, mas a legislação existente é inquestionável, e que deveria ser aplicada e propiciar a punição para esse tipo de conduta. Com o objetivo de examinar as questões atinentes ao ordenamento jurídico nacional, método dedutivo utilizado na pesquisa e quanto ao método de procedimento será o monográfico, tendo sido empregada como técnica a pesquisa bibliográfica. Resultado significativo, comprovado as mudanças.

Palavras-chave: cobrança de taxa condominial extrajudicial; advogado; escritório de advocacia; administradoras de condomínio.

Abstract: The idea to develop the theme on the Condominium Administrators that dispute the debt charges of condominial fees (extrajudicial and judicial) with lawyers and law firms. It resulted from the observation of day-to-day work in the area of Condominial Law, which is still under discussion, but the existing legislation is unquestionable and should be applied and provide punishment for this type of conduct. In order to examine the issues related to the national legal system, the deductive method used in the research and the method of procedure will be the monographic, having been used as a technique the bibliographic research. Significant result, proven changes.

Keywords: extrajudicial condominium fee collection; lawyer; law firm; administration of condominium.

Sumário: Introdução. 1. Administradora de condomínio: venda casada!. 1.1. Como cobrar dívida referente a taxa condominial?. 1.1.2. Relação entre administradora e condomínio. 1.1.3. Atividades privativas da advocacia: Estatuto da advocacia e Código de Ética e Disciplina da OAB. 1.2. Publicidade dos Inadimplentes. 1.3. A grande mudança ocorreu no Código de Processo Civil. 1.4. Obrigação Propter Rem. 1.5. Quais as possibilidades de defesa?. 1.6. Prescrição e penhora do imóvel – Responsabilidade do síndico. 1.7. Quem é condômino para fins de cobrança? Conclusão. Referências.

INTRODUÇÃO

A partir de 18 de março de 2016, os débitos referentes a taxas condominiais passaram a ser reconhecidos como Título executivo extrajudicial, antes era necessário uma ação de conhecimento para transformar a dívida da taxa condominial em título executivo para que houvesse a execução, a efetiva ação de cobrança e todo esse processo demandava muito tempo e consequentemente uma sensação de impunidade para os devedores.

Sabemos que um dos maiores pesadelos do síndico e condôminos é o alto índice de inadimplência, pois compromete o orçamento do condomínio e obriga a implantação do rateio (os condôminos adimplentes suportam o custo extra). O ideal seria que o índice de inadimplência sempre ficasse zerado, mas por diversas razões o que deveria ser regra é exceção, ainda mais no momento de crise em que vivemos (financeira, política etc). Temos conhecimento de condomínios que alcançam essa utopia financeira.

1 ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO: VENDA CASADA!

O síndico é responsável pelo acompanhamento e cobrança dos condôminos inadimplentes, para tanto, deve contar com assessoria de bons advogados, deixando claro: advogados; não deve confiar tal tarefa para administradoras de condomínio que oferecem os serviços jurídicos embutidos, em alguns casos até poderíamos classificar como uma venda casada.

A venda casada é expressamente proibida pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC (art. 39, I). A prática de venda casada configura-se sempre que alguém condicionar, subordinar ou sujeitar a venda de um bem ou utilização de um serviço à aquisição de outro bem ou ao uso de determinado serviço.  

Pelo Código de Defesa do Consumidor, a Lei 8.078/90, artigo 39, “é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”.

Consultoria jurídica, a chamada advocacia extrajudicial, no patrocínio das relações controvertidas, são atos próprios da profissão de advogado.

“DA VEDAÇÃO DA DIVULGAÇÃO DA ADVOCACIA E O EXERCÍCIO COM OUTRA ATIVIDADE. A norma do Estatuto veda o exercício da advocacia de forma concomitante com outra atividade no mesmo espaço físico, visando sempre à manutenção do sigilo profissional que reveste a relação advogado e constituinte e a não propiciar oportunidade indevida de captação de clientela”.

A divulgação da atividade advocatícia está disciplinada pelos artigos 39 a 47 do Código de Ética e Disciplina da OAB de 2015 e pelo Provimento nº 94/2000, do Conselho Federal.

A administradora pode auxiliar a reduzir as despesas condominiais, conforme Rosely Benevides de Oliveira Schwartz:

“Não só pode, como deve. Uma empresa de qualidade e que tenha a responsabilidade e comprometimento na gestão do prédio deverá se preocupar com a situação financeira mensal e propor sugestões para a redução de custos antes de aumentar o valor da taxa condominial. Acompanhar o número de horas extras e informar ao síndico quando o número for excessivo e contínuo. O aumento das despesas poderá acarretar aumento na taxa condominial e, consequentemente, crescimento da inadimplência. Esse fato poderá desencadear um novo aumento no valor do condomínio e acréscimo ao número de devedores, dificultando ainda mais a administração dos recursos.” (SCHWARTZ, 2017 pág. 258)

Fica claro o papel da administradora de condomínios, administrar, a parte de cobrança será executada

1.1 COMO COBRAR DÍVIDA REFERENTE A TAXA CONDOMINIAL?

Em primeiro lugar, o síndico tentará acordo extrajudicial para receber os valores de forma rápida e sem os custos e demora de uma ação judicial (honorários advocatícios e multas processuais). A ilusão do condômino, por falta de informação e querer levar vantagem, pois o atraso da taxa condominial gera no máximo 2% de multa, acaba “valendo a pena” quando comparado com outras taxas, como por exemplo do cartão de crédito.

Além da cláusula penal de dois por cento, o condômino inadimplente pagará de acordo com Código Civil de 2002, juros moratórios (art. 1.336, § 1º, do Código Civil), correção monetária e honorários de advogado (Código Civil, arts. 389 e 395).

Condomínios com alto índice de inadimplência sofrem pela falta de um bom trabalho, normalmente do jurídico, ausência deste tipo de serviço ou incompleto (oferecido pelas administradoras).

Verificado que há desequilíbrio no orçamento mensal e que ocorre pelo inadimplemento de vários condôminos, o síndico deverá solicitar que o jurídico trace uma estratégia de cobrança, lembrando que a meta sempre será zero inadimplentes e que uma porcentagem aceitável gira em torno de seis por cento.

A maioria dos síndicos não tem experiência na área e os que tem, diariamente cometem erros por pura ignorância (alguns casos as pessoas realmente são ignorantes, mas a “ignorância” mencionada aqui ocorre por falta de informação/qualificação necessária para desempenhar a função de síndico).

O trabalho do síndico deve ser pautado na Lei, consequentemente a cobrança também. As penalidades para os inadimplentes serão aplicadas de acordo com a legislação vigente, ou seja, não pode ocorrer corte de água, gás, interfone, restrição de acesso a elevador e equipamentos.

Manter tudo funcionando dentro do condomínio custa, conta que é dividida entre os condôminos, quando ocorre inadimplência todos são prejudicados, pois não haverá recursos para benfeitorias, pagamento de funcionários, impostos etc.

“Responderá, então, o condômino relapso pela obrigação, como devedor de quantia certa,e, como tal, pode ser acionado para pagamento do débito, reconhecida ao administrador a legitimatio ad causam ativa e instituído rito comum ordinário para a ação, já que o novo Código de Processo Civil eliminou o rito comum sumário, que se atrubuía no passado e Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, art. 12§ 2.º, bastando caracterizar a liquidez e certeza do débito a aprovação do orçamento em reunião de coproprietários. Não há, assim, vinculação entre quinhão do condômino e a responsabilidade pela quota-parte nas despesas comuns, porém a autonomia da dívida, que será cobrável pelos bens do devedor, como toda outra obrigação, e, se recair a penhora no seu apartamento, será coincidência.

Não se deve esquecer que o edifício é um conjunto e que a deterioração de uma parte atinge o conjunto. Por isso, o dever de conservação abrange tanto as partes privativas como as de uso comum. Salvo, pois, o que está adstrito à unidade, justifica-se o dever de contribuição para as despesas gerais pelo interesse da comunidade.” (PEREIRA, 2016 pág. 111/112)

Rigor maior nas cobranças, com a ação judicial o devedor terá que contratar um advogado para realizar a sua defesa, pagar as custas processuais, no caso de condenação ao pagamento da dívida ainda terá: correção monetária, juros e possíveis multas contratuais e processuais.

Sugestão para os síndicos: com o suporte do jurídico crie meios para que os inadimplentes paguem os débitos através de acordos, e caso tenha conhecimento do devedor contumaz, que ingresse com ação judicial o quanto antes.

Possibilidade de notificar a partir do primeiro dia de atraso para que apresente os comprovantes de pagamento. Em seguida, uma segunda cobrança com prazo de pagamento estipulado.

1.1.2 RELAÇÃO ENTRE ADMINISTRADORA E CONDOMÍNIO

A relação entre a administradora e condomínio é de consumo, ou seja, apenas uma das prestadoras de serviço do condomínio, devendo ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor.

“O condomínio é consumidor final dos serviços prestados pela empresa”. (ARAUJO, 2015 pág. 153).

Como podemos aceitar um contrato de honorários embutido dentro de um contrato e administradora de condomínio? O trabalho do advogado não é comercial, a finalidade é clara: social, cobrando honorários advocatícios em contrato específico para este fim.

1.1.3 ATIVIDADES PRIVATIVAS DA ADVOCACIA: Estatuto da advocacia e Código de Ética e Disciplina da OAB

São atividades privativas de advocacia consultoria e assessoria jurídica, conforme Estatuto da advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil – OAB (Lei 8.906/1994)

“Art. 1º São atividades privativas de advocacia:

I – a postulação a qualquer órgão do Poder Judiciário e aos juizados especiais;

II – as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.

§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade

Art. 2º O advogado é indispensável à administração da justiça.

§ 1º No seu ministério privado, o advogado presta serviço público e exerce função social.

Art. 3º O exercício da atividade de advocacia no território brasileiro e a denominação de advogado são privativos dos inscritos na Ordem dos Advogados do Brasil – OAB.

Art. 4º São nulos os atos privativos de advogado praticados por pessoa não inscrita na OAB, sem prejuízo das sanções civis, penais e administrativas.”

Ainda temos o Código de Ética e Disciplina da OAB, normalmente os proprietários de administradoras, como o que ocorre no caso de imobiliárias, são advogados. Que aproveitam da estrutura da empresa para captação de clientela e mercantilização dos serviços advocatícios.

“Art. 1º O exercício da advocacia exige conduta compatível com os preceitos deste Código, do Estatuto, do Regulamento Geral, dos Provimentos e com os princípios da moral individual, social e profissional.

Art. 2º O advogado, indispensável à administração da Justiça, é defensor do Estado Democrático de Direito, dos direitos humanos e garantias fundamentais, da cidadania, da moralidade, da Justiça e da paz social, cumprindo-lhe exercer o seu ministério em consonância com a sua elevada função pública e com os valores que lhe são inerentes.

Art. 5º O exercício da advocacia é incompatível com qualquer procedimento de mercantilização.

Art. 48. A prestação de serviços profissionais por advogado, individualmente ou integrado em sociedades, será contratada, preferentemente, por escrito.

§ 6º Deverá o advogado observar o valor mínimo da Tabela de Honorários instituída pelo respectivo Conselho Seccional onde for realizado o serviço, inclusive aquele referente às diligências, sob pena de caracterizar-se aviltamento de honorários”.

1.2. PUBLICIDADE DOS INADIMPLENTES

Proibido qualquer forma de exposição dos devedores, como por exemplo lista com nomes nas áreas comuns, condomínio que desrespeita essa garantia está sujeito a demanda judicial e condenação por danos morais.

O condômino inadimplente já sofre as penalidades conforme a lei e convenção do condomínio.

Condômino Inadimplente (1.335, III):

Não pode votar ou participar – logo, não pode concorrer a síndico

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”

1.3. A GRANDE MUDANÇA OCORREU NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Agora, com o Título executivo extrajudicial, pulamos para a fase de execução, caso o pagamento não seja realizado podemos requerer bloqueio de bens e valores (conta corrente, negativação do nome do devedor, possibilidade de protesto), além da penhora do imóvel, mesmo sendo único bem de família, quando se trata de dívida de condomínio, essa dívida diz respeito ao próprio imóvel (mesmo que o imóvel esteja financiado).

“CPC: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

CPC: Art. 785. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.”

1.4. OBRIGAÇÃO PROPTER REM

A dívida propter rem, ou seja, própria da coisa e por isso independe se o imóvel é próprio ou não. Locadores devem solicitar os comprovantes de pagamento da taxa condominial ou incluir no valor “pacote” da locação, para que não corra o risco de perder o imóvel ou assumir uma dívida de terceiro.

“Código Civil, art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

1.5. QUAIS AS POSSIBILIDADES DE DEFESA?

A execução do título é direta, reduzindo consideravelmente o tempo do processo, o juiz determinará o pagamento e o devedor terá duas opções: pagar a dívida ou embargar (juntando comprovantes de pagamento). Para dar segurança e transparência para possíveis compradores (terceiro de boa fé) do “imóvel inadimplente”, no ato da distribuição da ação de execução o condomínio pode requerer que seja oficiado ao cartório de registro de imóveis para que realize a averbação da ação no registro do imóvel.

Uma das discussões sobre a execução do Título extrajudicial sobre a taxa condominial, ocorre sobre as cotas vincendas (pagamentos atrasados durante o andamento do processo), pois o Título executivo de ser líquido, certo e exigível. Ao entrar com a ação de execução o condomínio cobrará o que está em aberto até o momento da propositura da ação.

1.6. PRESCRIÇÃO E PENHORA DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO

Prescrição em 05 anos - com base do art. 206, Parágrafo Quinto, inciso I, do Código Civil. – O síndico é responsável.

“Art. 206. Prescreve: § 5º Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;”

Scavone entende que o prazo prescricional é de 10 anos porque a cobrança de despesas condominiais não está abarcada pela hipótese do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, embora admitida a via executiva (CPC, art. 784, X) e a dívida possa ser considerada líquida, ele entende que não se trata de dívida constante de instrumento público ou particular.

Para que os condôminos não sejam prejudicados com uma possível prescrição na pretensão de cobrança, adotamos o prazo de 05 anos. Nos casos em que já tenha ultrapassado os 05 anos seria interessante adotar o posicionamento do grande mestre Scavone.

O imóvel é o garantidor do pagamento das taxas condominiais, no débito condominial podemos inverter a ordem e solicitar a penhora do imóvel, estratégia processual, atingindo a celeridade processual.

Encurtando o caminho com diminuição da quantidade de recursos, multas para as tentativas de procrastinar o processo.

1.7. QUEM É CONDÔMINO PARA FINS DE COBRANÇA?[1]

Compromissário comprador ou cessionário de seus direitos (Lei n. 4.591/64, arts. 9º e 12, § 4º; Código Civil, arts. 1.333 e 1.334, § 2º) também são considerados condôminos para efeito de cobrança de despesas condominiais, desde que: o contrato esteja registrado (direito real); ou, o condomínio tenha sido cientificado ou saiba do negócio – contrato de gaveta.

art. 72 da Lei 11.977/2009 “Programa Minha Casa Minha Vida”

“Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.”

Locatário pode receber cobrança da taxa condominial, a relação obrigacional existente, de natureza locatícia.

“Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Procedência. Sugerida ilegitimidade passiva, por estar a unidade locada. Não caracterização. Obrigação cabível ao condômino, por imposição legal, não a ocupante do imóvel a outro título. Pretendido excesso no percentual da multa cobrada. Desacolhimento. Penalidade com previsão legal e convencional expressas. Inaplicáveis os preceitos do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de relação de consumo. Litigância de má-fé dos devedores, ademais, caracterizada. Preliminar rejeitada e recurso improvido, com observação. Se verdade que o artigo 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato impõe ao locatário a obrigação de pagar as despesas ordinárias de condomínio, a relação obrigacional existente, de natureza locatícia, estabelece-se entre ele e seu senhorio, não fazendo cessar a responsabilidade deste pelo adimplemento do rateio que lhe couber em tais despesas comuns e não sendo oponível ao condomínio. Não se aplica na cobrança de encargos condominiais a restrição do artigo 52, § 1º, da Lei n° 8.078/90, em sua anterior ou na vigente redação, porquanto inexiste relação de consumo, ao não fazer o condomínio qualquer prestação de serviços ao mercado consumidor, por meio de remuneração, mas, simplesmente, executar os necessários à propriedade comum, ressarcindo-se das despesas daí decorrentes. Litiga deslealmente a parte que, sem qualquer embasamento jurídico, interpõe apelação, notoriamente com o único intuito de postergar o pagamento de sua dívida” (Apelação nº 9168488-57.2003.8.26.0000, rel. Vieira de Moraes, Agudos, 1ª Câmara do Primeiro Grupo (Extinto 2° TAC), j. em 25.11.2003, Data de registro: 26.11.2003, Outros números: 793423400).

“Os danos que o locatário ocasionar ao condomínio serão de sua responsabilidade, ainda que perante tal entidade responda, em última análise, o condômino. Fica-lhe assegurado o direito de regressivo contra o inquilino.” (VENOSA, 2015 pág. 148).

CONCLUSÃO

Ao término do trabalho, reafirmam-se os objetivos, de questionar a participação das administradoras de condomínio nas atividades advocatícias e a tipificação correspondente acerca da irregularidade que estão cometendo.

Pudemos observar que nos últimos anos houve um aumento significativo no número de condomínios em todo o Brasil, consequentemente aumentou o número de administradoras e também de advogados.

Durante a realização do trabalho as hipóteses de pesquisa se mantiveram válidas, pois, confirmamos que as administradoras não podem utilizar os departamentos jurídicos para realizar atividade estritamente advocatícia, muito menos oferecer ou embutir em seus contratos, o que caracteriza venda casada.

 O presente trabalho não pretendeu esgotar o assunto, mas contribuir para o conhecimento do tema estudado.

 

Referências
AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. - 12ª ed. – rev., ampl. e atual., São Paulo: Atlas, 2015.
ARAUJO, Lino; Sergio Jafet; Gabriela Rocha. Ser síndico não é padecer no condomínio. 2ª ed., São Paulo: Amaral Gurgel Editorial, 2015.
JUNIOR, Nelson Nery; Rosa Maria de Andrade Nery. Código de Processo Civil comentado. 16ª ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2016.
PELUZO, Cezar. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 11ª ed. rev., atual. São Paulo: Manole, 2017.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 12. Ed. ver. e atual. segundo a legislação vigente, Rio de Janeiro: Forense, 2016.
SCAVONE, Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário – Teoria e prática. - 9ª ed. – rev., atual. e ampl, Rio de Janeiro: Forense, 2015.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. 14ª ed., São Paulo: Atlas, 2015.
Notas
[1] SCAVONE, Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário – Teoria e prática. Rio de Janeiro: Forense, 2015 - 9.ª ed. – rev., atual. e ampl., p. 938.
 

 

Informações Sobre o Autor

Henrique Queiroz

Advogado

 
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Informações Bibliográficas

 

QUEIROZ, Henrique. Cobrança de dívida de taxa condominial: advogado, escritório de advocacia ou administradora de condomínios? . In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XXI, n. 170, mar 2018. Disponível em: <http://ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=20337&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2019.


 

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QUEIROZ, Henrique. Cobrança de dívida de taxa condominial: advogado, escritório de advocacia ou administradora de condomínios? . In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XXI, n. 170, mar 2018. Disponível em: <http://ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=20337&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2019.