Civil

 

O registro imobiliário: controvérsias relevantes sob a ótica notarial e registral

Pedro Henrique Alencar Rebelo Cruz Lima
 
 

Resumo: O presente ensaio busca examinar o registro de imóveis enquanto instituição autônoma prestadora de relevante serviço público e inserida no Âmbito do Direito Imobiliário. Como se sabe o direito de propriedade sempre foi alvo de preocupação por partes das sociedades sendo certo que na Idade Antiga já se identificava o uso de instrumentos no intuito de buscar a proteção e segurança à propriedade imobiliária. Na atualidade o registro de imóveis desenvolve papel imprescindível no âmbito do desenvolvimento das diversas relações jurídicas entabuladas conferindo-as a estabilidade almejada. Pelo registro de imóveis a bem da verdade verifica-se uma tutela jurídica mais próxima e por conseguinte mais efetiva do direito de propriedade insculpido no artigo 5 caput da Constituição Federal. Assim sendo torna-se essencial a escorreita apreensão de alguns aspectos trazidos pelo autor e que gravitam em torno do instituto em foco. Por meio de uma pesquisa eminentemente bibliográfica busca-se também as devidas contribuições da jurisprudência pátria mormente quando do enfrentamento de temas controversos e atuais tais como a responsabilidade a remuneração e o provimento dos profissionais notários e registradores. Quando da análise dos temas mencionados não se esquiva o autor de posicionar-se ante as discussões apresentadas. Destarte espera-se ao final propiciar compreensão holística e completa dos temas trazidos.

Palavras-chave: Registro Imobiliário. Direito de Propriedade. Segurança Jurídica. Questões relevantes. Direito Notarial e Registral.

Abstract: The present study aims to examine the land register as a autonomous organization that provides a relevant duty and inserted In real estate law. As is well known the property right was always cause of concern of society observing that in the old age already is identified the use of such instruments to safety and security to property. Nowadays lands registers perform a important position in a development of legal relations practiced guaranteeing the stableness intended. Through the land registry can be checked a closer juridical protection of property and more effective either on the basis of article 4 of the Federal Constitution. Therefore it is essential to understand correctly the aspects brought by the author and related to theme examined. Through a eminently bibliographic survey it seeks the national case-law contributions mainly with analysis of controversial issues such as responsibility remuneration and provisioning of notaries and registers. In reviewing the mentioned themes the writer doesnt flee from his duty of positioning about contentious cases. At the end that way it is expects achieve to provide all necessary information about institutes and subjects brought in this assessment.

Keywords: Land Register. Property Right. Legal certainty. Relevant questions. Notarial and Register Law.

Sumário: Introdução. 1. Questões controvertidas acerca dos registros de imóveis. 1.1. Da natureza das atribuições exercidas pelo registrador. 1.2. Do tipo de responsabilidade atribuída ao registrador e ao Estado em razão de atos praticados pelo delegatário. 1.3 A vacância e o provimento nas serventias notariais e de registro imobiliário. 1.4 A in submissão dos notários e registradores ao teto remuneratório constitucional. Considerações finais. Referências.

INTRODUÇÃO

É sabido que a propriedade imobiliária constitui tema de profunda tensão e angústia do mundo moderno. Não por outra razão, inclusive, que o tema recebe a devida tutela por parte do Legislador Brasileiro. O que pouco se sabe, contudo, é que a preocupação com a delimitação da propriedade já figura no centro das discussões da vida das pessoas há muitos séculos, havendo quem indique a Antiguidade como o período em que já se podiam observar tais manifestações.

No período clássico greco-romano, a proteção da propriedade privada estava intensamente imbricada com a religião.  Segundo aponta a mitologia, a casa das famílias era confundida com um verdadeiro templo, protegido pelas várias divindades domésticas que eram cultuadas e adoradas por seus membros. Ficavam a cargo destas a garantia da segurança dos lares.

 Na Babilônia, por exemplo, além da segurança divina, os senhores de terra (como eram assim denominados) foram eficientes na proposta de organizar e formatar os primeiros cadastros e arquivos imobiliários, tudo com vistas à solução de eventuais conflitos fundiários.

Segundo leciona Ricardo Dip (2000, v. n° 158), as pedras de limites (colocadas sobre os terrenos), também utilizadas pela sociedade babilônica, funcionavam com duplo objetivo: o de separar as propriedades vizinhas, bem assim o de dar publicidade irrestrita acerca da titularidade e dimensões do imóvel.

 Pois bem, séculos foram superados e, com eles, as formas com que o homem passou a delimitar e proteger a sua propriedade modificaram-se. Por mais complexa que a realidade hodierna se apresenta, é inconteste que a preocupação sempre foi (e ainda assim se apresenta) única: buscar a máxima segurança jurídica aos legítimos proprietários de imóveis.  

Nesse contexto, o registro de imóvel exsurge como instituição altamente importante, vez que assume o papel de assegurar, sob o viés social, jurídico e econômico, a segurança perseguida.

Em uma sociedade marcada por uma gama imensa de relações travadas, a todo instante e de diferentes formas, o direito registral cuida de regular e proporcionar ferramentas e instrumentos para uma existência segura e concreta do direito fundamental à propriedade.

Por oportuno, registra-se que os serviços registrais e notariais foram contemplados pela Carta Magna, conforme se extrai da leitura do artigo 236. Ademais, coube à Lei 8.935/94, bem assim à Lei 6.015/73 tratar com mais minudência sobre os registros em geral.

Por meio do ato registral, diz-se que os negócios jurídicos imobiliários entabulados se tornam confiáveis, autênticos e seguros. E assim só ocorre em virtude da imprescindível função atribuída pela legislação ao registro de imóveis.

É cediço que a publicidade decorrente do registro fará com que o direito nele declarado possa recair não apenas em face do(s) outro(s) contratante(s), mas de toda a coletividade abstrata, que possa, de forma individual, tentar violar referido direito. Tal pensamento está devidamente contemplado nas lições de Luis Antônio Scavone Júnior (2015, p. 43).

São inúmeros os fatos jurídicos que podem estar relacionados a um bem imóvel. De todo modo, será com o registro que o direito decorrente do ato objeto da inscrição poderá ser corretamente e plenamente exercido. Sobreleva-se, destarte, a importância do tema. O direito, não se poderia esperar diferente, curva-se aos anseios e necessidades da sociedade, na clara tentativa de atenuá-los.

O Professor e Registrador Luiz Egon Richter (2005, p. 167), em acurada análise, dispõe que o registro de imóvel possui atribuição finalística muito clara: garantir segurança, tanto a que denomina de estática (relacionada com os direitos reais objetos de inscrição), quanto a dinâmica (atinente às relações advindas das ditas inscrições, tais como alienações e onerações).

 Mais uma clara evidência de que o registro de imóvel desempenha relevante função no que atine ao desenvolvimento das relações socioeconômicas, na medida em que, ao possibilitar intenso grau de credibilidade - cumprimento aos negócios celebrados, espera-se considerável redução de custos e despesas oriundos de conflitos, assegurando, por consequência, paz e harmonia social.

1 QUESTÕES CONTROVERTIDAS ACERCA DOS REGISTROS DE IMÓVEIS

Evidenciado o papel dos registros de imóveis na quadra atual, passa-se a um momento seguinte, consistente na análise de questões controvertidas que circundam a temática proposta no presente trabalho.

1.1 DA NATUREZA DAS ATRIBUIÇÕES EXERCIDAS PELO REGISTRADOR

O registrador ou oficial de registro - como também é comumente designado - é a pessoa natural responsável por praticar os atos e serviços decorrentes da instituição registral imobiliária.

De acordo com o que reza o artigo 236 da Constituição Federal, tanto os atos notariais, quanto os de registro, serão praticados em caráter privado, mediante a delegação do Poder Público.

De início, cumpre anotar que os serviços prestados pelos cartórios, em razão da característica que lhes é ínsita, não estão compreendidos entre as funções elencadas constitucionalmente para o Poder Judiciário, Legislativo ou mesmo Executivo.

Em que pese seja verdadeira a constatação de que o serviço cartorário foi incorporado pelo Estado ao longo dos anos, igualmente verdadeiro afirmar que o seu exercício sempre operou-se de forma descentralizada, ficando este a cargo dos particulares que porventura satisfaçam os requisitos esposados na Constituição e na legislação regulamentadora.

Assim como a atividade desempenhada pela Defensoria Pública e do Ministério Público não compõe qualquer das três funções estatais, a execução dos serviços notariais e de registros também não está inserida nelas.

 Pelo texto da Carta Magna, o acesso à atividade notarial e de registro estará subordinado à aprovação em concurso púbico de provas e títulos, obrigatoriamente. Tal comando, inserto no §3° do artigo 236 da Constituição, visa efetivar os princípios constitucionais da isonomia e da impessoalidade, tônicas inarredáveis no tocante à atuação da Administração Pública.

Superada a questão do provimento, que possui espaço bem evidente no texto constitucional, retoma-se o ao item acima proposto, atinente à natureza dos atos praticados pelo oficial. Malgrado se trate de pessoa natural, não há como se afastar do interesse público envolvido, mola propulsora e matriz inafastável da atuação do particular incumbido da relevante função.  

Como consignado retro, a origem da atuação está justamente na delegação de poderes-atribuições emanados do Poder Público ao particular, de modo que, ao agir, este o faz em nome próprio, por sua conta e risco, inclusive.

 Referida atuação, aliás, deverá ocorrer em total harmonia às normas do Estado, podendo o oficial, inclusive, lançar mão das prerrogativas públicas ínsitas ao Poder Estatal (Supremacia do Interesse Público), na medida em que a atividade em exame representa, por óbvio, fornecimento de serviço público (de altíssima relevância, destaca-se).

Ao discorrer sobre a atividade dos registradores, Luiz Egon Richter (2005, p. 180), assim enuncia:

“O registrador público de imóveis é um agente público a serviço da sociedade, com poderes de intervenção na administração de interesses privados imediatos, assim definidos pela ordem jurídica, porém mediatamente públicos.”

Pelos motivos acima expostos, duas consequências devem ser extraídas: a primeira, que diz respeito à imputação da conduta - praticada pelo oficial - ao órgão estatal que o representa (a fiscalização, pelo poder delegante, será de rigor, na medida em que deverá ser assegurada uma prestação eficiente e cumpridora da lei). Será aplicada, in casu, a conhecida teoria do órgão ou teoria da imputação, certo que o órgão estatal, dada a inexistência de vontade própria, deverá manifestá-la via interposta pessoa.

E consagra-se, pois: o serviço prestado é eminentemente público e, como tal, exercido sob delegação estatal e em regime jurídico administrativo, isso é, de direito público, voltado integralmente ao atendimento do interesse da coletividade.

 Em segundo lugar, e ainda tratando do vínculo do registrador perante a administração pública, ressalta-se que a doutrina administrativista vem incluindo o oficial de registro imobiliário dentre os colaboradores do Poder Público. Isso porque, consoante já mencionado categoricamente, nada obstante sua atuação se dê em nome próprio, eles estarão vinculados, de forma rígida e intensa, ao regime jurídico público, inclusive submetidos à fiscalização estatal (v.g, corregedorias internas de justiça e ao próprio crivo do Poder Judiciário, no tocante à legalidade dos atos implementados).

Celso Antônio Bandeira de Mello (2015, p. 256), ao indicar os sujeitos que se enquadram em tal condição, inclui, além dos que exercem serviços notariais e de registro, os empregados das concessionárias e permissionárias, bem assim os leiloeiros e tradutores oficiais. Todos possuem em comum o fato de exercerem a atividade de forma privada - eis que atuam em nome próprio -, porém sob imediata e regular fiscalização do Poder Público.

1.2 DO TIPO DE RESPONSABILIDADE ATRIBUÍDA AO REGISTRADOR E AO ESTADO EM RAZÃO DE ATOS PRATICADOS PELO DELEGATÁRIO

Temática interessante, atualíssima, e que não raro vem sendo objeto de discussões por parte da jurisprudência pátria diz respeito à tipologia de responsabilidade aplicável ao delegatário de serviços registrais e notariais em razão de conduta praticada no exercício de atividade típica.

O próprio Supremo Tribunal Federal, sublinha-se, posuía entendimento no sentido de que o ato lesivo perpetrado por oficial de registro deveria repercutir diretamente na esfera estatal. Segundo a Excelsa Corte, na medida em que o sujeito se encartava na categoria de agente público prestador de serviço, a aplicação da regra de objetivação da responsabilidade estatal perante os sujeitos usuários do serviço era imperiosa e inafastável. 

No âmbito legal, a questão merece especial atenção. Isso porque a redação original do artigo 22 da lei 8.935/1994, bem como a alteração promovida pela lei 13.137/2015 ao dispositivo em foco, deixavam transparecer que a responsabilidade do tabelião é pessoal e objetiva perante o usuário do serviço prejudicado por ato típico praticado. Essa, inclusive, era a orientação comungada pela esmagadora maioria da doutrina.

Não obstante as severas críticas à opção legislativa, não havia saída diversa ante expresso texto de lei. Eis o estatuído no dispositivo supramencionado:

“Art. 22, L. 8.935/94 (redação original): os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática dos atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros o direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos. 

Art. 22, L. 8935/94 (com alterações pela L. 13.137/15): os notários e oficiais de registro, temporários ou permanentes, responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, inclusive pelos relacionados a direitos e encargos trabalhistas, na prática de atos próprios de serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa”.

Em fato, a legislação da época atribuía ao oficial de registro a responsabilidade objetiva nas hipóteses de prejuízos causados a usuários. Não havia que se falar em qualquer aferição de culpa, vez que a normatização reconhecia a incidência da conhecida teoria do risco administrativo, já prevista pela Constituição Federal no âmbito da Administração Pública.

O dever de indenizar incidente sobre o oficial registrador se daria, porquanto, em razão do risco assumido quando da prestação do serviço registral, com todos os seus poderes e prerrogativas dele decorrentes.

Comentando acerca da objetivação da responsabilidade civil, o administrativa José dos Santos Carvalho Filho (2014, p. 556-557) indica que o Estado, ao se relacionar com o particular, atua com superioridade jurídica, política e econômica. Por essa razão, não seria razoável exigir do cidadão comum, lesado em razão de uma má prestação do serviço estatal, empenho demasiado para obter a correta e adequada reparação.

Tal linha de entendimento, inclusive, norteou a jurisprudência construída sob a vigência da aludida redação. À guisa de ilustração, colacionam-se os seguintes arestos:

“APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. ERRO EM ASSENTO DE REGISTRO PÚBLICO EMISSÃO DE CERTIDÃO DE NASCIMENTO COM DADOS INVERÍDICOS. RESPONSABILIDADE DO OFICIAL DE REGISTRO. A responsabilidade civil do oficial de registro é objetiva, na forma do art. 22, da Lei n° 8.935/94 (...)” (TJRS, APC, Nona Câmara Cível, Relator: Carlos Eduardo Richinitti, j. 16/03/16, g.n). 

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – ART. 37, §6°, da CF/88 - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. Sendo o oficial de registro e notário titular de atividade delegada do Poder Público, está ele sujeito ao preceito constante do art. 37, §6°, da CF/88, respondendo objetivamente pelos seus atos e de seus prepostos (...)” (TJMG, APC, 18. Câmara Cível, Relator: Roberto Vasconcellos, j. 02/06/15, g.n).

Nesse viés, a conduta praticada pelo agente público registrador que eventualmente causasse prejuízo a particular (v.g, quando se procede à efetivação de transcrição imobiliária sem a observância das cautelas e formalidades legais), implicaria o dever de indenizar com o mero preenchimento dos requisitos gerais de responsabilidade.

Por diminuir sobremaneira o âmbito de proteção da atividade do profissional oficial, cuja independência e desempenho satisfatório das atribuições ficavam comprometidos, vieram as críticas referidas acima.

 Atendendo aos reclamos, o legislador brasileiro resolveu, em maio de 2016, promover nova alteração ao artigo 22 da lei 8.935/94. Trata-se, agora, da lei 13.286/16 que buscou conferir verdadeira guinada no entendimento majoritário até então existente sobre a problemática ora examinada.

Explica-se: pela nova redação, atualmente em vigor, a responsabilidade pessoal do registrador ou notário por atos decorrentes de sua atividade típica, passa a ser subjetiva, é dizer, dependerá, para que seja devidamente configurada, da demonstração de culpa ou dolo. Com isso, espera-se que o panorama jurisprudencial se ajuste à nova moldura normativa aplicável ao tema, a partir da publicação da lei 13.286/16.

Indubitável que a nova previsão melhor se harmoniza com a relevância do papel desempenhado pelos registradores, cuja explanação consta suficientemente aclarada no tópico introdutório. Limitar sua atividade propiciaria efeitos verdadeiramente nefastos, na medida em que sua atuação deve ser marcada pela liberdade e isenção, digna do mister cuja atribuição foi delegada pelo Poder Público.

Em conclusão ao presente tópico, torna-se necessário diferenciar, de forma sucinta e direta, o alcance da responsabilidade estatal e dos próprios registradores, em razão de atos praticados por estes últimos.

Na hipótese de conduta lesiva praticada pelo oficial, será este, consoante reza o novo dispositivo legal, que responderá pessoalmente e de forma direta. Nesses casos, o Estado terá responsabilidade apenas subsidiária, isso é, caso o oficial registral imobiliário não tenha condições econômicas de garantir o ressarcimento pelos prejuízos causados, caberá ao Estado fazê-lo, de forma objetiva, em sintonia ao que prescreve o artigo 37, §6° da Carta Magna. Não obstante essa represente a orientação prevalente, frise-se que a jurisprudência não é uníssona nesse sentido, não sendo incomum encontrar decisões concluindo pela existência de responsabilidade solidária entre o Estado e o tabelião, por ato deste último (cf., nesse sentido, o seguinte aresto: APC 194 – TJRS 20077103000194-7. Terceira Turma. Relator: Carlos Eduardo T. F. Lenz, j. 12/09/07).

Ainda, segundo o posicionamento dominante, acima indicado, não será aplicável a regra adotada no âmbito dos tribunais superiores a respeito da dupla-garantia: se o agente público, durante a execução de determinado serviço público, causa danos a terceiros, somente o Estado poderá ser acionado (de forma objetiva), vez que a relação do terceiro lesado se dá unicamente com o Poder Estatal, responsável por garantir o fornecimento hígido do serviço. Em sendo aplicada a regra da dupla-garantia, o agente público - por sua vez -, somente poderia ser acionado na via regressiva (de forma subjetiva), vez que sua relação também é unicamente com o órgão estatal ao qual está vinculado.

1.3 A VACÂNCIA E O PROVIMENTO NAS SERVENTIAS NOTARIAIS E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO

Em que pese o Decreto n° 3.322, datado de 1887, já ter constado previsão condicionando a outorga da delegação de serviço notarial e registral à prévia aprovação em concurso público, um século após, com a Constituição Federal de 1988, referida exigência ainda não tinha se efetivado à contento. E o desrespeito à regra ainda é generalizado, podendo ser identificado, já no século XXI, na grande maioria das serventias.

A redação do artigo 236, §3° da CF/88 é clarividente, ao determinar que o ingresso na atividade será pela via do concurso público, não se admitindo que a serventia fique vaga por período superior a 06 (seis) meses.

 Aludido dispositivo está em perfeita sintonia com os princípios da Impessoalidade, Isonomia e Moralidade que orientam, por sua vez, a atuação da Administração Pública e se encontram devidamente respaldados no artigo 37, caput, também da CF/88. 

Ante arcabouço constitucional tão firme, indaga-se: como explicar, então, as inúmeras serventias que estão sob a condução de pessoas designadas de forma livre, isso é, sem a submissão a concurso público?

O questionamento parece de extremo relevo, notadamente quando se constata a realidade atual, em que a sociedade, via de regra, se encontra intensamente insatisfeita com o serviço prestado por esses profissionais. Não se está, aqui, a generalizar, pretendendo incluir todas as serventias nas condições acima relatadas. Contudo, não raro se vê relatos dos cidadãos criticando o fornecimento de serviços, cuja utilidade e relevância são altíssimas no dia a dia das pessoas.

Pois bem, a primeira justificativa a ser dada para a indagação acima diz respeito a uma situação largamente publicizada: a ausência de concursos públicos. Levando-se em consideração o número de serventias vagas, isso é, a quantidade de cartórios em que o tabelião titular não esteja mais atuando (seja porque motivo for, bastando que seja permanente), é ínfima a expectativa de preenchimento das vagas.

Como é sabido, a maioria dos tribunais de justiça estaduais, a quem incumbe a realização do certame, simplesmente não realizam os concursos com a celeridade desejada e constitucionalmente prevista, ou quando conseguem realizá-los, não são abrangidos no procedimento o número correto e total das serventias vagas, a fim de que sejam integralmente providas.

Ademais, cumpre registrar que, não raro, dá-se notícias da ocorrência de concursos que vêm se arrastando há vários anos, seja por questionamentos aos dispositivos do instrumento editalício pelos próprios candidatos, seja por impugnações infundadas e frágeis daqueles que atualmente estão exercendo interinamente a função, em clara tentativa de eternizar o respectivo título precário.

À guisa de exemplificação, pode-se fazer referência ao concurso público para outorga de delegação de serventias extrajudiciais de notas e registros do Estado do Piauí (disponível em http://www.cespe.unb.br/concursos/TJ_PI_13_NOTARIOS/arquivos/ED_1_2013_TJPI_NOTARIOS_13_ABT.PDF), cujo edital foi lançado em julho de 2013, sendo certo que, não obstante todos os esforços empreendidos pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, o certame ainda se encontra sub judice e aguardando resultado final.

Outro ponto que deve ser minudenciado diz respeito às decisões judiciais ou do próprio Conselho Nacional de Justiça (CNJ) que autorizam o exercício da atividade pelos tabeliães substitutos ou interinos de maneira indiscriminada e contra expresso texto constitucional, perpetuando famílias ou grupos específicos privilegiados durante várias décadas a frente das serventias.

Sob a ótica constitucional e legal, o exercício da atividade notarial e registral por substituto ou interino deverá ocorrer de maneira precária e temporária, isso é, somente até a ultimação de concurso público objetivando o preenchimento das respectivas serventias vazias. A praxe, portanto, além de contrariar normatização já referida, prejudica sobremaneira a qualidade dos serviços prestados, afastando-se da tão almejada eficiência que deve ser perseguida incansavelmente pelo Estado.

Sublinha-se que a gênese do problema reside na edição da emenda constitucional n° 22, editada no ano de 1982, e que assegurava aos substitutos que demonstrassem 05 (anos) de exercício nessa condição - até o dia 31 de dezembro de 1983 -, a continuidade dos serviços cartorários.

Veja-se, pois, a deletéria redação da EC n°22/82, que alterou o artigo 208 da Constituição de 1967, vigente ao tempo da publicação da primeira, in verbis:

“Art. 208: Fica assegurada aos substitutos das serventias extrajudiciais e do foro judicial, na vacância, a efetivação, no cargo de titular, desde que, investidos na forma da lei, contem ou venham a contar cinco anos de exercício, nessa condição e na mesma serventia, até 31 de dezembro de 1983” (g.n).

Não bastou, contudo, a equivocada opção do legislador constituinte, ao conferir legitimidade à regra que inequivocamente infirma o princípio do concurso público e vilipendia a meritocracia.

Isso porque o CNJ, quando convocado para interpretar o grau de abrangência da regra excepcionadora constante do artigo 208 já referido, acabou entendendo que o permissivo teria aplicação ainda mais larga, na medida em que nele se enquadrariam todos os substitutos que contassem com os 05 (cinco) anos de atividade não até o fim de 1983, mas até a vigência da Constituição Federal de 1988, que ocorreu somente após, em 05 de outubro de 1988. Os limites foram, nitidamente, alargados pelo CNJ.

Ademais, ainda em razão da já comentada demora demasiada na realização dos concursos públicos, não é invulgar ter-se notícias, nos dias atuais, de decisões judiciais autorizando o exercício da atividade notarial ou de registro pelo substituto, que muitas vezes não possui qualquer qualificação jurídica e técnica para assumir o múnus público, em razão do afastamento definitivo do titular da serventia (e.g, nos casos de falecimento deste). Tais decisões, no entanto, devem ser analisadas com extrema cautela, pena de trasmudar o sistema normativo posto e aplicável à espécie.

Consoante já destacado, o substituto é pessoa natural designada livremente pelo titular cartorário, sem que tenha sido submetido a qualquer certame, oportunidade em que suas aptidões para o exercício do cargo seriam amplamente demonstradas.

Dito isso, dois apontamentos se mostram essenciais: O primeiro diz respeito à Lei 8.935/94, que autoriza em seu artigo 39, §4° a designação do substituto mais antigo na hipótese de extinção da delegação da serventia notarial ou registral, que pode ocorrer, por sua vez, em razão da morte, renúncia ou perda do seu titular. Ressalta-se que referida designação será incumbência do Corregedor Estadual de Justiça, eleito no âmbito dos Tribunais Estaduais.

A lei vai além (e isso é imprescindível para a compreensão completa da problemática levantada) ao determinar que, extinta a delegação a serventia será declarada vaga, devendo o respectivo Tribunal proceder à abertura de concurso público, a fim de provê-la. Assim, verifica-se que a Lei 8.935/94 está em perfeita simbiose com o artigo 236, §3° da CF, que estabelece o prazo máximo de 06 (seis) meses para que a serventia fique vaga.

 Meditando com serenidade, torna-se patente a intenção do legislador quando dispôs sobre a atuação do substituto nas serventias: a designação legalmente prevista tem caráter eminentemente temporário, excepcional e com o fito de assegurar a continuidade na prestação dos serviços públicos. O que se vê, na prática, é bem distante disto, na medida em que são várias as serventias ocupadas por tabeliães substitutos que, amparados em decisões judiciais, já exercem a atividade há longos anos, e sem qualquer perspectiva de afastamento.

Destarte, ressoa inconcebível a presença em caráter ad perpetum dos interinos à frente das serventias, ante tudo o que fora exposto.

 A lei, atente-se bem, é peremptória: Extinta a delegação, o serviço será declarado vago e se abrirá concurso público para o respectivo provimento (cf. artigo 39, §2° da Lei 8.935/94).

Outra consideração pertinente e que deve ser ressaltada refere-se ao entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de que a designação de substituto - a cargo do Corregedor de Justiça – não constitui ato vinculado na hipótese de extinção da delegação, isso é, o nobre Corregedor pode designar pessoa diversa daquela indicada pelo titular do cartório.

A orientação acima perfilhada revela-se de suma importância, mormente quando o Corregedor verificar que os substitutos indicados não apresentam o grau de qualificação técnico e jurídica exigido para o desempenho satisfatório dos serviços cartorários. Impõe-se, no caso, colacionar o entendimento manifestado pelo Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

“CONSTITUCIONAL. ADMINISTRATIVO. CARTÓRIO. PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR. AFASTAMENTO E PERDA DA DELEGAÇÃO. NOMEAÇÃO DE TERCEIRO COMO INTERVENTOR. PRETERIÇÃO DE SUBSTITUTO MAIS ANTIGO. POSSIBILIDADE. ATO DISCRICIONÁRIO. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL E DE CRISE INSTITUCIONAL. PRINCÍPIOS DA IMPESSOALIDADE E DA MORALIDADE. 1. Caso em que o titular de serventia extrajudicial, após suspensão de suas funções e afastamento para responder a procedimento disciplinar, perde a delegação. 2. É discricionário o ato da Administração Judiciária que, em vez de optar pelo substituto mais antigo, decide, nos termos do art. 36 da Lei 8.935⁄94, nomear terceira pessoa como interventor e, diante das peculiaridades do caso concreto (relação próxima de parentesco), manter, com base nos princípios da impessoalidade e da moralidade, a referida nomeação até o preenchimento definitivo da vaga. Precedentes do STJ. 3. Recurso Ordinário em Mandado de Segurança não provido” (STJ – RMS, 28.013/MG, Rel.: Min. Herman Benjamin, 2. Turma, Dje 13/08/10, g.n).

Por certo, a conclusão emitida pela Corte da Cidadania prestigia o interesse público, em detrimento de outros ideais escusos e pouco republicanos, valorizando, assim, a coletividade como a real destinatária dos serviços públicos.

1.4 A (IN)SUBMISSÃO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES AO TETO REMUNERATÓRIO CONSTITUCIONAL

Sem dúvida alguma, o presente subtópico cuida de questão das mais tormentosas e discutidas: a limitação (ou não) dos emolumentos recebidos pelo notário ou registrador ao teto constitucionalmente previsto, cujo valor é de noventa inteiros e vinte e cinco centésimos do subsídio do ministro do Supremo Tribunal Federal (vide artigo 37, XI da CF/88). 

A controvérsia só aflora quando se verifica que os Tribunais, nos quatro cantos do País, não estão decidindo de modo uniforme. Sem mais delongas, passa-se, a uma breve explanação sobre o panorama presente:

Em relação à remuneração devida ao titular do cartório, cujo acesso ao serviço se deu mediante aprovação em concurso público, o entendimento prevalente, inclusive recebendo o beneplácito da jurisprudência, é o de que não haverá a submissão ao teto constitucional.

Isso porque a atividade por eles exercida se dá em caráter privado, conforme reza a própria Constituição da República de modo que, não obstante prestem um serviço público (e isso é inafastável), não são equiparados aos servidores públicos. Não por outra razão que o seu enquadramento, já minudenciado em tópico anterior, se deu dentre os particulares colaboradores do Poder Público.

Também aponta a CF/88 que referidos profissionais são delegatários, sendo igualmente correto afirmar que seu pagamento se perfectibiliza em regime de retribuição, na medida em que recebem emolumentos pelos serviços desempenhados.

Nesse sentido, em se tratando de responsável por serventia, cujo provimento se deu pela via do concurso público, sua remuneração não estará limitada ao teto constitucionalmente estabelecido.

Noutro giro, a orientação é diversa quando se está a tratar do interino, substituto ou interventor, é dizer, aquele que assumiu a serventia mediante designação, por ocasião da sua vacância. Para a grande maioria, como a atuação desses profissionais se dá de maneira circunstancial e, principalmente, temporária, a delegação dos serviços não se opera definitivamente, vez que somente com a aprovação em concurso público e respectiva lotação, haverá o exercício regular da atividade notarial ou registral.

Isto posto, diz-se que não atuam como delegatários do Estado, e sim como prepostos do Poder Público, até a efetiva delegação dos serviços. Enquanto representantes estatais, não há como se admitir que sua remuneração possa ultrapassar os parâmetros constitucionalmente previstos aos que ocupam cargos, empregos e funções na Administração Pública. Seria uma clara burla ao sistema normativo pátrio.

 O exercício da atribuição de modo interino pelo responsável da serventia, desse modo, assemelhava-se ao regime jurídico ao qual se sujeitava o servidor público. Em sentido idêntico ao acima esposado, vale transcrever trechos dos seguintes julgados:

“ADMINISTRATIVO. CONSTITUCIONAL. TETO REMUNERATÓRIO. ART. 37, XI, DA CF/88. SERVIDORES INTERINOS NOTARIAIS E DE REGISTRO. PREPOSTO DO PODER PÚBLICO. APLICABILIDADE. O titular interino não atua como delegado do serviço notarial e de registro porque não preenche os requisitos para tanto; age, em verdade, como preposto do Poder Público e, nessa condição, deve se submeter aos limites remuneratórios previstos para os agentes estatais, não se lhe aplicando o regime remuneratório previsto para os delegados do serviço público extrajudicial” (AC – Terceira Turma, TRF 4. Região. Rel:
Maria Isabel Pezzi Klein, j. 13/04/16, g.n).

“MANDADO DE SEGURANÇA. NOTÁRIOS E REGISTRADORES. EXERCÍCIO EM SUBSTITUIÇÃO OU EM CONDIÇÃO INTERINA. TETO REMUNERATÓRIO. APLICABILIDADE. O titular interino ou substituto em serventia extrajudicial, não atua como delegado do serviço notarial e de registro, porque não preenche os requisitos para tanto. Age, em verdade, como preposto do Poder Público. E nessa condição, deve se submeter aos limites remuneratórios previstos para os agentes estatais, não se lhe aplicando o regime remuneratório previsto para os delegados do serviço público extrajudicial. Precedentes jurisprudenciais do excelso STF e do Órgão Especial, TJRS. DENEGARAM A SEGURANÇA. UNÂNIME”. (MS, nº 70069330645, Pleno, TJ RS, Rel.: Rui Portanova, j. em 01/08/2016, g.n).

É importante sublinhar que o entendimento acerca da aplicação do teto remuneratório aos notários e registradores interinos foi acolhido no âmbito do CNJ, como se pode observar de decisão proferida pelo então Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Gilson Dipp, prolatada em 12/07/10, nos autos do Procedimento Preparatório de n° 000384-41.2010.2.00.0000.

Não há, no entanto, unanimidade sobre o tema em exame. Isso porque alguns tribunais vêm entendendo que não há razão para se distinguir a atividade desenvolvida pelo titular e pelo interino, vez que, em ambas, haveria clara delegação do Estado delegante para o exercício da atividade notarial ou registral. A natureza, destarte, seria idêntica. Nessa trilha, cf. MS n° 700572231375, Pleno, TJRS, Rel.: Armínio José Abreu L. da Rosa, j. 27/01/14.

No âmbito do Supremo Tribunal Federal, há decisões monocráticas em sentidos díspares. Registra-se, por oportuno, que o saudoso Ministro Teori Zavascki, nos autos da ACO n°2312, proposta pela Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso do Sul (ANOREG/MS), deferiu medida liminar, determinando a suspensão da decisão emanada do CNJ em que ficou acertada a submissão dos notários e registradores interinos ao Teto Constitucional.

Segundo o entendimento do Ministro, o simples fato de o notário atuar de forma temporária não o enquadra como servidor público e, por conseguinte, sujeito ao limite remuneratório. Na sua visão, afigurava-se como legítima a percepção do valor integral dos emolumentos recebidos. Contudo, transcorrido 01 (um) mês, o saudoso Ministro, por ocasião de Agravo Regimental interposto, revogou monocraticamente a decisão proferida, entendendo que carecia competência à Excelsa Corte para julgar Ação Civil Originária contra deliberação do CNJ.

Cumpre informar que, no fim do ano de 2014, ante a multiplicidade de demandas judiciais existentes sobre o tema, bem assim em razão do iminente risco à segurança jurídica, o STF decidiu reconhecer a existência de Repercussão Geral no tocante à aplicação do teto remuneratório (com escora no artigo 37, XI CF/88) aos notários e registradores que exercem a atividade de modo interino (decisão disponível em: http://www.cnbsp.org.br/arquivos/Imagem/inteiro-teor-stf06022015.pdf).

Como se sabe, a partir da referida decisão de afetação, todos os recursos que versam sobre a controvérsia devem ter sido sobrestados, aguardando posicionamento final do STF, conforme rezava o artigo 543-B, §1° do CPC/73, vigente ao tempo em que o Tribunal reputou a questão como de repercussão geral. Nota-se que o CPC/15, por meio de seu artigo 1.035, §5°, contém norma ainda mais abrangente, na medida em que preconiza a suspensão de todos os processos pendentes que tratem da questão, não se limitando apenas aos recursos.

Aguarda-se, portanto, desfecho final com o julgamento de Recurso Extraordinário pelo STF.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Ante todo o exposto, torna-se fácil dimensionar a importância dos registros imobiliários para a concretização dos anseios da sociedade moderna, marcada por um complexo de relações cada vez mais dinâmicas e intensas.

Ademais, exsurgem as serventias extrajudiciais registrais como instrumentos seguros de tutela efetiva e adequada ao direito de propriedade, elemento caracterizador do sistema capitalista atual.

E é justamente em razão dessa importância, que são apresentadas considerações sobre os registros imobiliários, com a indicação de temas atuais. Discorreu-se, no presente trabalho, sobre a natureza das atribuições desempenhadas pelo notário e registrador, cujo exercício se dá de modo privado, não obstante seja oriundo de delegação estatal.

A exposição também cuidou da responsabilidade do profissional da serventia em razão dos atos típicos praticados no exercício da atividade.

No tocante à remuneração percebida pelo profissional, distinguiu-se a figura do titular, cuja remuneração não se sujeita ao teto remuneratório constitucional, diferentemente do interino-substituto, que atua, segundo aponta a maioria da doutrina, como preposto do Estado e, por conseguinte, submetido ao limite máximo de remuneração.

 

Referências
BRASIL, Lei n° 8.935/1994, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal dispondo sobre serviços notariais e de registro (Lei dos cartórios). Acesso em: 22/07/2017. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L89335.htm.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e dos Registradores comentada. 9. ed. São Paulo: Saraiva, 2014.
DIP, Ricardo. Boletim do Irib. n° 158. 08.01.2000. Acesso em: 20/07/2017. Disponível em: http://www.irib.org.br/app/webroot/publicacoes/boletim-irib-167/pdf.pdf.
FILHO, José dos Santos Carvalho. Manual de Direito Administrativo. 27 ed. São Paulo: Atlas, 2014.
GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da (org.); OLIVEIRA, Carla Fernandes de (org.). Direito Imobiliário, Notarial e Registral: Perspectivas Contemporâneas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2017.
JÚNIOR, Luiz Antônio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015.
KUMPEL, Vitor Frederico. A lei 13.286/2016 e a responsabilidade subjetiva dos notários e registradores no exercício da atividade típica. Acesso em: 25/07/2017. Disponível em: www.migalhas.com.br/coluna/regis/registralhas/239331/a-lei-13286-e-a-responsabilidade-subjetiva-dos-notarios-e-registradores-no-exercicio-da-atividade-tipica.
MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 32 ed. São Paulo: Malheiros, 2015.
RICHTER, Luis Egon. A problemática conceitual do registro de imóvel. in: Estudos em homenagem a Gilberto Valente da Silva Coord.: Ricardo Dip. 2005. Acesso em: 22/07/2017. Disponível em: http://www.irib.org.br/app/webroot/publicacoes/diversos021/pdf.PDF.

 

Informações Sobre o Autor

Pedro Henrique Alencar Rebelo Cruz Lima

Advogado Graduado em Direito pelo Instituto Camillo Filho-PI Especializando em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica - SP e Especializando em Advocacia Imobiliária Notarial e Registral pela Universidade Santa Cruz do Sul - RS

 
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Informações Bibliográficas

 

LIMA, Pedro Henrique Alencar Rebelo Cruz. O registro imobiliário: controvérsias relevantes sob a ótica notarial e registral. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XXI, n. 176, set 2018. Disponível em: <http://ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=20645&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2019.


 

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LIMA, Pedro Henrique Alencar Rebelo Cruz. O registro imobiliário: controvérsias relevantes sob a ótica notarial e registral. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XXI, n. 176, set 2018. Disponível em: <http://ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=20645&revista_caderno=7>. Acesso em jun 2019.